ANTES Y DESPUÉS EN LAS VIVIENDAS

 Dentro del laberinto de ideas posterior al 3 de enero de 2026, he estructurado el cuadro-resumen que acompaña este artículo: diez aspectos fundamentales presentados de forma comparativa y didáctica, una pequeña guía de bolsillo para nuestros políticos —de vieja data que ya comenzaron el retorno del exilio, otros saliendo de prisión— y para los muchos nuevos líderes emergentes a nivel nacional.

Tenemos una nueva oportunidad en Venezuela para la libertad y el desarrollo; Trump la ofrece, y debemos implementar políticas públicas correctas de protección a la propiedad privada.

Cuadro Comparativo: Antes vs. Después
Aspecto	Antes (Socialismo – Esclavitud Moderna)	Después (Democracia – Libertad)
Propiedad	Carta de asignación sin valor jurídico. La vivienda pertenece al Estado.	Título de propiedad pleno, con derechos legales reconocidos.
Libertad económica	No se puede vender, alquilar, hipotecar ni heredar.	Se puede disponer libremente: vender, hipotecar, alquilar, heredar.
Control político	El acceso a la vivienda depende de la lealtad al PSUV (carnet de la patria, jefes de calle).	La vivienda queda fuera de la política; es un derecho garantizado, no un chantaje.
Movilidad social	La familia queda estancada: no puede generar patrimonio ni progresar.	La familia puede mejorar su vivienda, generar riqueza y ascender socialmente.
Participación ciudadana	Pasividad: la comunidad obedece a estructuras impuestas (consejos comunales).	Actividad: propietarios se organizan en condominios, juntas de vecinos y asociaciones libres.
Cultura política	Dependencia del Estado: "la casa me la dio el gobierno".	Cultura de propiedad: "la casa es mía, fruto de un derecho y un patrimonio".
Impacto electoral	Voto condicionado por miedo a perder el techo.	Voto libre, sin amenazas ni coacción.
Valor patrimonial	Viviendas muertas: pasivo económico, sin valor de mercado.	Viviendas vivas: activos valorizados, inyectan miles de millones de USD a la economía.
Relación con el sector privado	Construcción estatal centralizada, burocrática y corrupta.	Reactivación de la construcción privada y del mercado inmobiliario.
Imagen internacional	Venezuela señalada por violar derechos humanos y usar la vivienda como mecanismo de opresión.	Venezuela reconocida como promotora de la libertad, los derechos de propiedad y la democracia.

He promocionado, diseñado, construido y vendido varios desarrollos inmobiliarios; años de trabajo y cientos de artículos respaldan el cuadro. La experiencia de haber vivido el antes y el después me permite señalar la diferencia. He estudiado y escrito durante más de 30 años el concepto y uso de la vivienda en el socialismo, así como en el capitalismo.

Esta colaboración didáctica sirve como hoja de ruta para señalar el camino correcto en materia de viviendas: fundamental la propiedad privada, el ordenamiento urbano y las políticas habitacionales. La confianza no se decreta, se inspira. Por eso es tan importante dominar el concepto de las… ANTES Y DESPUÉS EN LAS VIVIENDAS.

LA PUGNA DE 4 COMPRADORES DE VIVIENDAS

En la entrega anterior de este laberinto de ideas y análisis inmobiliarios describí la pugna que se avecina en las burbujas de Caracas. A solicitud de lectores, hoy profundizo en los cuatro arquetipos de compradores que presionan las áreas de máxima calidad de vida: Chacao, zonas de Baruta y El Hatillo. Son cuatro billeteras distintas que exigen similares condiciones de construcción, ubicación y seguridad, con un problema común: compiten por las mismas viviendas existentes.

Los repatriados buscan vivienda con la emoción del retorno. Compran con esperanza y certeza de reestablecerse y triunfar. Muchos son profesionales de clase media que vienen de grandes ciudades del exterior, conocen el potencial de Venezuela y están estructurados en dólares —física y mentalmente—. Cuentan con efectivo y compiten directamente en las burbujas. Lo que necesitan: créditos hipotecarios
en dólares y políticas de incentivo al retorno.

Los mantuanos del interior—así los he denominado— son inmigrantes internos del país que proceden de buenas familias trabajadoras, con activos tangibles como bienes materiales e intangibles como su honestidad, trabajo y arraigo comunitario en su pueblo o ciudad de origen.
Son conocidas, importantes e influyentes en el bienestar colectivo. Muchos ya instalados en las burbujas se van a mantener con resignación a no volver a su cuna de origen por las paupérrimas condiciones de infraestructura y seguridad. También podríamos llamarlos NEOCRIOLLOS. Lo que necesitan: incentivos financieros y nuevas viviendas fuera de las burbujas que compitan en calidad.

Los Amos del Valle —calificación de Herrera Luque— son los caraqueños de siempre, con riqueza de bienes tangibles, raíces profundas económicas y culturales en la ciudad. Viven en las mejores ubicaciones de la burbuja, muchas desarrolladas por ellos mismos; todavía poseen terrenos. Son ricos de cuna con alto contacto social, mantienen capacidad operativa personal y familiar para influir en zonificaciones, densidades y expansión urbana. Este grupo ha sobrevivido desde la colonia a toda crisis económica y política: están en su territorio y lo defienden a como dé lugar. Lo que necesitan: facilidades gubernamentales para nuevos desarrollos inmobiliarios.

Los extranjeros recién llegados —o por llegar— son empresarios visionarios y oportunistas, con billetera libre en dólares, motivados por el nuevo vecino de Colinas de Valle Arriba. Se sienten llamados a ingresar en esta nueva especie de colonia americana que garantiza la inversión. Están analizando concesiones, representaciones, compras de negocios expoliados o empresas del Estado que hoy no valen nada. Para ellos, las viviendas en las burbujas son económicas y el precio importa poco. Lo que necesitan: seguridad jurídica y facilidad de reconversión. 

La oferta y demanda de chavistas y enchufados corruptos está nivelada: unos venden para huir y otros compran para esconder. Esa no es demanda real, es lavadora en pánico.

Son cuatro los grupos honorables de compradores y cada uno requiere políticas públicas distintas: Algo parecido hizo Dubái cuando abrió su mercado en 2003: segmentar la demanda y dar a cada grupo lo que necesitaba. Por ahora, lo que tenemos es oferta limitada y precio ascendente... LA PUGNA DE  4
COMPRADORES DE VIVIENDAS.

* Pugna por Viviendas en las Burbujas, febrero 2026.
** Amanecer Inmobiliario, 02 de enero de 2026.
*** Viviendas en la Burbuja de Caracas, 19 de marzo de 2023.
#viviendas #Caracas #burbujacaracas #laberintodelpensamiento

PUGNA POR VIVIENDAS EN LAS BURBUJAS

El mercado inmobiliario, en las pocas zonas que lograron sobrevivir a treinta años de empobrecimiento socialista, conocidas como “burbujas”, experimentará una demanda inusual con incrementos de precios extraordinarios. El 2 de enero escribí *Amanecer Inmobiliario* - casualidad - pero, con una visión optimista, afirmé que, ante un previsible retorno a la democracia y con un gobierno que garantice seguridad jurídica, la reacción sería inmediata: “resurgimiento en la construcción de nuevas unidades, actualización de precios de las viviendas y reactivación general del sector inmobiliario.”

Esas pequeñas “burbujas” con dueños muy apegados a sus casas, a su entorno y felices de haber resistido la caída de precios, no saldrán al mercado; al contrario, invertirán en mejorarlas. Esta nueva y notable demanda se ve en el Municipio Chacao, ciertas zonas de Baruta y El Hatillo. Algo similar, aunque más lento, ocurre en Puerto La Cruz, los canales y algunas áreas o urbanizaciones en Valencia, Maracaibo, Barquisimeto y Maracay, que muestran una actividad en alza. Margarita sigue su propio ritmo, pero ya vivió su primer buen repunte.

Con la llegada del renovado y activo vecino de Colinas de Valle Arriba, se enciende un punto de atracción que impulsa las decisiones de inversión y negocios en Caracas. Países que nunca habían invertido en Venezuela ahora muestran interés, grandes transnacionales regresan, y con ellas un flujo de empresas y familias venezolanas exiliadas o autoexiliadas por las difíciles condiciones de vida. Ese vecino no solo se mudó: sacudió al mercado.

Mucha información y análisis inmobiliarios siguen en el laberinto de las ideas y se presentarán en próximas entregas. Pero otros están a la vista y afectan el presente. Los repatriados regresan con capital fresco y urgencia de encontrar hogar. Los mantuanos del interior - esas familias de Barquisimeto, Acarigua o Calabozo que un día se mudaron a Caracas y ni de vaina vuelven - compiten con la billetera abierta. Los amos del valle, de raíces profundas, defienden su territorio. Y los extranjeros, recién llegados, descubren que en las burbujas hay valor por aprovechar. Cuatro fuerzas, un inventario limitado y precios al alza. Cambio de zonificación: de refugio a campo de batalla... PUGNA POR VIVIENDAS EN LAS BURBUJAS.

* Amanecer Inmobiliario, 02 de enero de 2026.

** Viviendas en la Burbuja de Caracas, 19 de marzo de 2023.

#viviendas #Caracas #burbujacaracas

EL RETORNO A "VIVIENDAS VIVAS"

 El paso más importante de la nueva administración del país en materia de políticas públicas de viviendas debe ser el retorno a un sistema de propiedad y financiamiento sano, correcto y de crecimiento acorde con la nueva y próxima riqueza del país. La propiedad es un derecho ciudadano enunciado en nuestra Constitución actual, en la anterior, y en el concepto de vivienda de la ONU.

Un círculo financiero sano, correcto y creciente se cumple cuando existe propiedad del terreno, financiamiento de la construcción con sus intereses, y venta a un tercero con sus respectivas cuotas mensuales que formalizan el retorno del capital invertido —por lo general a través de un ente financiero que facilita el apalancamiento de fondos para nuevos desarrollos inmobiliarios—. Estas viviendas, con apoyo del gobierno, son operadas y promovidas por el sector privado, que se ocupa de seleccionar los desarrollos con mayor probabilidad de éxito, administrar los fondos y gestionar la venta y retroalimentación de recursos hacia el sistema financiero.

Este modelo genera puestos de empleo formales, formaliza la legalidad de la tierra, fomenta el ahorro familiar; los desarrolladores pagan permisos de construcción de urbanismo y viviendas, pagan derechos de incorporación, y luego el propietario paga agua, cloacas, electricidad, aseo, condominio e impuesto inmobiliario. Las viviendas suben de valor, crean patrimonio familiar, incentivan el mantenimiento y las ampliaciones, y ofrecen libertad a sus dueños para vender, alquilar, permutar, hipotecar o heredar sin requerir dinero del Estado. Son "viviendas vivas", financieramente hablando.

Socialmente, las "viviendas vivas" tienen un propietario que se obliga a respetar las leyes, decretos y normativas del país. Son terrenos legales, proyectos legalmente permisados, con documentos de parcelamiento, condominio y propiedad. Sus habitantes tienen múltiples razones para pagar condominio y contribuir con el bienestar de la comunidad, mejorar la calidad de vida urbana y ser autosuficientes. Crean arraigo, sentido de pertenencia y un nexo humano-vivienda que forma el hogar.

Las viviendas de interés social contribuyen a generar desarrollo y progreso, luchan contra la marginalidad urbana brindando servicios ciudadanos, mejoran el paisaje urbano, resguardan y dignifican a sus propietarios. Son viviendas formadoras de la Escalera Social y Económica de la nación.

El nuevo gobierno entrante debe promover una ley de emergencia nacional que permita generar el título de propiedad a las viviendas asignadas —"viviendas muertas"— y activar los mecanismos financieros requeridos para incentivar nuevos desarrollos inmobiliarios que cumplan con el correcto ciclo financiero y social, activando todo lo necesario para EL RETORNO A "VIVIENDAS VIVAS".

AMANECER INMOBILIARIO

Hoy comienza el 2026. Manifiesto mi mayor optimismo de los últimos 30 años, con una visión inmobiliaria extraordinaria para Venezuela. Luego de décadas de terror e intimidación mediante expropiaciones, expoliaciones, ocupaciones e invasiones que destruyeron la seguridad jurídica de la propiedad, pronosticó un resurgimiento en la construcción de nuevas unidades, actualización del precio de las viviendas y reactivación del sector inmobiliario en general.

El solo hecho de la salida del socialismo del poder —el cual se esmera en producir empobrecimiento y miseria inmobiliaria— generará una metamorfosis en la mentalidad del venezolano de forma radical y certera. Inclusive durante los meses grises e indefinidos de la transición se producirán cambios importantes en los precios inmobiliarios, debido al simple hecho de la expectativa positiva.

Una simple declaración del gobierno entrante de respeto absoluto a la propiedad privada será un detonante de confianza y, por consiguiente, de inversión. Como por arte de magia aparecerá una actividad diaria de propietarios para actualizar sus inmuebles, regularizar documentos, reconstruir o mejorar todo lo relacionado con sus propiedades, sean viviendas, hatos, fincas de producción, establecimientos turísticos, comerciales o industriales. Dicha actividad se extenderá de inmediato a todas las ramas conexas a la construcción.

La experiencia de ver a algunos personajes que pasaron a mejor vida será un incentivo adicional a la emoción, la inversión y el emprendimiento inmobiliario. Por eso, con poco o mucho apoyo del gobierno, el mercado reaccionará vigorosamente. En especial las viviendas, por ser el inmueble más preciado de las familias de clase media; luego los agropecuarios, comerciales y finalmente los industriales.

En el hipotético caso de que el gobierno entrante le dé prioridad o especial atención —así lo espero— al sector vivienda mediante variadas y sencillas políticas públicas de seguridad jurídica, incentivos a la construcción de urbanismos y viviendas, devolución de bienes producto de expoliaciones y demás actos vandálicos, el programa de transformar las viviendas asignadas en propiedad plena y respaldar con las fuerzas públicas del orden la propiedad privada, se generará un crecimiento del sector inmobiliario de una magnitud que jamás técnico alguno en el campo económico o político ha expresado.

Hoy en mi escritorio, de madrugada, como de costumbre para reflexionar y ordenar ideas de artículos, he sido inspirado por esta linda alborada de sol brillante; vía zona gris de transición y futuro de cielo abierto e infinito... estamos ante un radiante AMANECER INMOBILIARIO.

INFRAESTRUCTURA Y VIVIENDA: CIERRE 2025

El año 2025 terminó con el peor récord en la historia de construcción de infraestructura y viviendas. No hubo inversión gubernamental para mejorar los servicios básicos y, mucho menos, para realizar nuevas construcciones. Fue un año en el que habría sido mejor cerrar todos esos ministerios y ahorrar ese dinero, porque nada habría cambiado.

Este año no vi ninguna construcción de viviendas de interés social por parte del sector privado, ni del régimen. Es como si hubiera una prohibición para levantarlas. El 2025 se fue marcando el récord máximo de paralización.

Lo único importante en materia de construcción: una flota de barcos en el horizonte, con la proa apuntando a Venezuela, Tierra de Gracia, cargados de esperanzas de fácil lanzamiento, con fuerza explosiva de libertad emprendedora y capacidad detonante para inspirar confianza constructora y financiera; listos para comenzar con optimismo el año 2026.

El 2025, a pesar de ser el peor año en el área de construcción de nuevas viviendas, termina siendo el año de mayor optimismo en las últimas tres décadas… INFRAESTRUCTURA Y VIVIENDA: CIERRE 2025.

RESTITUCION DE LAS EXPOLIACIONES DE TERRENOS PARA VIVIENDAS ( II )

 El gobierno entrante tiene el reto de crear y aplicar leyes, decretos y herramientas operativas de políticas públicas mediante justicia transicional para reactivar a promotores, constructores, vendedores y administradores que desean reiniciar la actividad con inversión de dinero, tiempo y trabajo, recuperando lo que consideraban perdido por las expoliaciones y el tiempo transcurrido.

En esta oportunidad, el programa propuesto se enmarca única y exclusivamente en terrenos con vocación de vivienda dentro de las poligonales urbanas, respetando zonificaciones, densidades y asignaciones prediales, con mecanismos, costos y construcción de proyectos basados en las normativas vigentes. Queda claro que en el programa existe un producto inmobiliario que no es exactamente la vivienda pero que es vinculante —como dirían los abogados, "cosa inmobiliaria"—: el urbanismo, obligatorio en el proceso constructivo y que debe estar incluido en los costos de construcción.

Existe un esquema de incentivo y reconocimiento a los afectados —económica y psicológicamente— desarrollado por la Asociación Víctimas de Expropiaciones (ASOVIEX) que serviría de base para iniciar la actividad y encaminar la prosperidad. Esto sería posible mediante una nueva capacidad del Estado, enmarcada en Justicia Transicional, para generar soluciones sencillas, ágiles y de corto plazo, tales como: restitución, pago, indemnización, permutas, compensaciones, financiamiento, exenciones, exoneraciones y retroexpropiación, entre otros mecanismos.

La desconfianza se decreta y la confianza se inspira. Se puede encender e iluminar el camino del sector privado de viviendas de interés social con la RESTITUCIÓN DE LAS EXPOLIACIONES DE TERRENOS PARA VIVIENDAS.