EL RETORNO A "VIVIENDAS VIVAS"

 El paso más importante de la nueva administración del país en materia de políticas públicas de viviendas debe ser el retorno a un sistema de propiedad y financiamiento sano, correcto y de crecimiento acorde con la nueva y próxima riqueza del país. La propiedad es un derecho ciudadano enunciado en nuestra Constitución actual, en la anterior, y en el concepto de vivienda de la ONU.

Un círculo financiero sano, correcto y creciente se cumple cuando existe propiedad del terreno, financiamiento de la construcción con sus intereses, y venta a un tercero con sus respectivas cuotas mensuales que formalizan el retorno del capital invertido —por lo general a través de un ente financiero que facilita el apalancamiento de fondos para nuevos desarrollos inmobiliarios—. Estas viviendas, con apoyo del gobierno, son operadas y promovidas por el sector privado, que se ocupa de seleccionar los desarrollos con mayor probabilidad de éxito, administrar los fondos y gestionar la venta y retroalimentación de recursos hacia el sistema financiero.

Este modelo genera puestos de empleo formales, formaliza la legalidad de la tierra, fomenta el ahorro familiar; los desarrolladores pagan permisos de construcción de urbanismo y viviendas, pagan derechos de incorporación, y luego el propietario paga agua, cloacas, electricidad, aseo, condominio e impuesto inmobiliario. Las viviendas suben de valor, crean patrimonio familiar, incentivan el mantenimiento y las ampliaciones, y ofrecen libertad a sus dueños para vender, alquilar, permutar, hipotecar o heredar sin requerir dinero del Estado. Son "viviendas vivas", financieramente hablando.

Socialmente, las "viviendas vivas" tienen un propietario que se obliga a respetar las leyes, decretos y normativas del país. Son terrenos legales, proyectos legalmente permisados, con documentos de parcelamiento, condominio y propiedad. Sus habitantes tienen múltiples razones para pagar condominio y contribuir con el bienestar de la comunidad, mejorar la calidad de vida urbana y ser autosuficientes. Crean arraigo, sentido de pertenencia y un nexo humano-vivienda que forma el hogar.

Las viviendas de interés social contribuyen a generar desarrollo y progreso, luchan contra la marginalidad urbana brindando servicios ciudadanos, mejoran el paisaje urbano, resguardan y dignifican a sus propietarios. Son viviendas formadoras de la Escalera Social y Económica de la nación.

El nuevo gobierno entrante debe promover una ley de emergencia nacional que permita generar el título de propiedad a las viviendas asignadas —"viviendas muertas"— y activar los mecanismos financieros requeridos para incentivar nuevos desarrollos inmobiliarios que cumplan con el correcto ciclo financiero y social, activando todo lo necesario para EL RETORNO A "VIVIENDAS VIVAS".

AMANECER INMOBILIARIO

Hoy comienza el 2026. Manifiesto mi mayor optimismo de los últimos 30 años, con una visión inmobiliaria extraordinaria para Venezuela. Luego de décadas de terror e intimidación mediante expropiaciones, expoliaciones, ocupaciones e invasiones que destruyeron la seguridad jurídica de la propiedad, pronosticó un resurgimiento en la construcción de nuevas unidades, actualización del precio de las viviendas y reactivación del sector inmobiliario en general.

El solo hecho de la salida del socialismo del poder —el cual se esmera en producir empobrecimiento y miseria inmobiliaria— generará una metamorfosis en la mentalidad del venezolano de forma radical y certera. Inclusive durante los meses grises e indefinidos de la transición se producirán cambios importantes en los precios inmobiliarios, debido al simple hecho de la expectativa positiva.

Una simple declaración del gobierno entrante de respeto absoluto a la propiedad privada será un detonante de confianza y, por consiguiente, de inversión. Como por arte de magia aparecerá una actividad diaria de propietarios para actualizar sus inmuebles, regularizar documentos, reconstruir o mejorar todo lo relacionado con sus propiedades, sean viviendas, hatos, fincas de producción, establecimientos turísticos, comerciales o industriales. Dicha actividad se extenderá de inmediato a todas las ramas conexas a la construcción.

La experiencia de ver a algunos personajes que pasaron a mejor vida será un incentivo adicional a la emoción, la inversión y el emprendimiento inmobiliario. Por eso, con poco o mucho apoyo del gobierno, el mercado reaccionará vigorosamente. En especial las viviendas, por ser el inmueble más preciado de las familias de clase media; luego los agropecuarios, comerciales y finalmente los industriales.

En el hipotético caso de que el gobierno entrante le dé prioridad o especial atención —así lo espero— al sector vivienda mediante variadas y sencillas políticas públicas de seguridad jurídica, incentivos a la construcción de urbanismos y viviendas, devolución de bienes producto de expoliaciones y demás actos vandálicos, el programa de transformar las viviendas asignadas en propiedad plena y respaldar con las fuerzas públicas del orden la propiedad privada, se generará un crecimiento del sector inmobiliario de una magnitud que jamás técnico alguno en el campo económico o político ha expresado.

Hoy en mi escritorio, de madrugada, como de costumbre para reflexionar y ordenar ideas de artículos, he sido inspirado por esta linda alborada de sol brillante; vía zona gris de transición y futuro de cielo abierto e infinito... estamos ante un radiante AMANECER INMOBILIARIO.

INFRAESTRUCTURA Y VIVIENDA: CIERRE 2025

El año 2025 terminó con el peor récord en la historia de construcción de infraestructura y viviendas. No hubo inversión gubernamental para mejorar los servicios básicos y, mucho menos, para realizar nuevas construcciones. Fue un año en el que habría sido mejor cerrar todos esos ministerios y ahorrar ese dinero, porque nada habría cambiado.

Este año no vi ninguna construcción de viviendas de interés social por parte del sector privado, ni del régimen. Es como si hubiera una prohibición para levantarlas. El 2025 se fue marcando el récord máximo de paralización.

Lo único importante en materia de construcción: una flota de barcos en el horizonte, con la proa apuntando a Venezuela, Tierra de Gracia, cargados de esperanzas de fácil lanzamiento, con fuerza explosiva de libertad emprendedora y capacidad detonante para inspirar confianza constructora y financiera; listos para comenzar con optimismo el año 2026.

El 2025, a pesar de ser el peor año en el área de construcción de nuevas viviendas, termina siendo el año de mayor optimismo en las últimas tres décadas… INFRAESTRUCTURA Y VIVIENDA: CIERRE 2025.

RESTITUCION DE LAS EXPOLIACIONES DE TERRENOS PARA VIVIENDAS ( II )

 El gobierno entrante tiene el reto de crear y aplicar leyes, decretos y herramientas operativas de políticas públicas mediante justicia transicional para reactivar a promotores, constructores, vendedores y administradores que desean reiniciar la actividad con inversión de dinero, tiempo y trabajo, recuperando lo que consideraban perdido por las expoliaciones y el tiempo transcurrido.

En esta oportunidad, el programa propuesto se enmarca única y exclusivamente en terrenos con vocación de vivienda dentro de las poligonales urbanas, respetando zonificaciones, densidades y asignaciones prediales, con mecanismos, costos y construcción de proyectos basados en las normativas vigentes. Queda claro que en el programa existe un producto inmobiliario que no es exactamente la vivienda pero que es vinculante —como dirían los abogados, "cosa inmobiliaria"—: el urbanismo, obligatorio en el proceso constructivo y que debe estar incluido en los costos de construcción.

Existe un esquema de incentivo y reconocimiento a los afectados —económica y psicológicamente— desarrollado por la Asociación Víctimas de Expropiaciones (ASOVIEX) que serviría de base para iniciar la actividad y encaminar la prosperidad. Esto sería posible mediante una nueva capacidad del Estado, enmarcada en Justicia Transicional, para generar soluciones sencillas, ágiles y de corto plazo, tales como: restitución, pago, indemnización, permutas, compensaciones, financiamiento, exenciones, exoneraciones y retroexpropiación, entre otros mecanismos.

La desconfianza se decreta y la confianza se inspira. Se puede encender e iluminar el camino del sector privado de viviendas de interés social con la RESTITUCIÓN DE LAS EXPOLIACIONES DE TERRENOS PARA VIVIENDAS.

RESTITUCION DE LAS EXPOLIACIONES DE TERRENOS PARA VIVIENDAS ( I )

 Las políticas públicas del socialismo del siglo XXI aplicadas al sector vivienda mediante expoliaciones y despojos arbitrarios continúan causando estragos en la economía nacional. El último Índice Internacional de Derechos de Propiedad (IPRI) 2025 confirma esta realidad: Venezuela ocupa el puesto 125 de 126 países en la clasificación mundial y el último lugar en Latinoamérica y el Caribe en protección a la propiedad privada. Uno de los componentes determinantes de esta deprimente clasificación es la magnitud de terrenos y edificaciones de viviendas que han sido expoliados.

Nuestra líder satisface cualquiera de las dos opciones de enlace, expresó que "expropiar es robar" y se ha comprometido públicamente a hacer justicia. Más allá de las expropiaciones formales, fueron creados múltiples subterfugios expoliatorios que han sido documentados por la Asociación de Víctimas de Expropiaciones (ASOVIEX): ocupación temporal, ocupación forzosa, propiedad condicionada, estatización, rescate de tierras, confiscación, adquisición forzosa, tomas por sindicatos, ocupación por abandono, intervenciones, tomas inducidas, suspensión de concesiones, anulación o desconocimiento de contratos, e invasiones violentas y pasivas promovidas o toleradas por el Estado. Estos mecanismos conforman el arsenal utilizado para destruir la confianza en el país.

Con base en los estudios y documentación de ASOVIEX, presento un posible esquema de apoyo para un programa de justicia restitutiva. El punto de partida es realista: no existirá partida presupuestaria disponible para pagar en efectivo la magnitud de expoliaciones acumuladas. Ante tantas calamidades y requerimientos para reactivar la economía y generar empleo, resulta difícil justificar pagos que se convertirán en divisas fugadas sin crear puestos de trabajo. La alternativa es canalizar la creatividad y el emprendimiento de los afectados para que colaboren activamente en la reactivación económica del país.

La propuesta consiste en utilizar la energía acumulada, la capacidad y el emprendimiento de las víctimas cuyos inmuebles y lotes de terreno fueron despojados de manera expoliatoria. Se trata específicamente de terrenos con vocación de construcción de viviendas ubicados dentro de la poligonal urbana de ciudades y pueblos, cuya capacidad y rendimiento puede definirse con las tablas de MINDUR y cuya indemnización se calcularía según el valor de construcción generado. El objetivo es la reivindicación socioeconómica mediante un programa de promoción y construcción de viviendas que beneficie directamente a las víctimas.

Este programa de política pública propone pagar e indemnizar a los propietarios víctimas de expoliaciones utilizando como palanca activadora la misma deuda: los terrenos e inmuebles que fueron expoliados. Una especie de justicia a víctimas inmobiliarias que simultáneamente permite formalizar la propiedad a quienes actualmente ocupan esos espacios. Lo fundamental es generar confianza en el nuevo Estado venezolano, aprovechando todo el potencial económico de los bienes afectados y la capacidad emprendedora de las víctimas en busca de su restitución o compensación.

Involucrar activamente a los propietarios originales de la tierra en el rescate de su capital constituye un incentivo extraordinario. Se trata de promover un programa de construcción de urbanismos y viviendas desde el sector privado con apoyo gubernamental, beneficioso para el Estado, la economía y el mercado de viviendas.

Consolidar la confianza en el país con los mismos propietarios de tierras, promotores y constructores de urbanismos que operaban otrora sería un aporte significativo: evitar fuga de divisas, restablecer la identidad de la propiedad privada y el estado de derecho, y lo más importante, crear puestos de empleo y luchar contra la marginalidad.

La desconfianza se decreta y la confianza se inspira. Se puede encender e iluminar el camino del sector privado de viviendas de interés social con la RESTITUCIÓN DE LAS EXPOLIACIONES DE TERRENOS PARA VIVIENDAS. ( I )

LAS VIVIENDAS BUMERAN ( ll )

 

El componente más importante para prevenir el problema de las viviendas bumerán es nunca esperar que este efecto se manifieste para iniciar el proceso de educación y concientización. Dentro del programa de gobierno Tierra de Gracia se sugiere incluir una política pública de Educación Familiar y Educación Urbana para conformar al nuevo Ciudadano Responsable.

Todas las familias que vivirán la transformación de asignados a propietarios deben recibir una explicación de las circunstancias históricas particulares, razonamiento de la generosidad democrática sin retaliación, y compromiso de la nueva Venezuela con su gente más necesitada. Es fundamental transmitirles las bondades, fortuna o privilegio de recibir esas viviendas en propiedad y, por lo tanto, activar una contraprestación ciudadana de carácter obligatorio: recibir y atender un manual de educación y convivencia, descargar una aplicación para recibir información, asistir a cursos y seguir las guías, recomendaciones y procedimientos que deben mantenerse activos por un tiempo determinado.

La participación de promotores de desarrollos inmobiliarios, corredores de bienes raíces, administradoras de condominios y profesionales independientes con experiencia son la garantía del éxito. El apoyo y asesoría de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela y las cámaras inmobiliarias regionales facilitan el aporte de empresas del ramo, afiliados y profesionales idóneos con experiencia, ética y solvencia operativa. El Estado podría firmar contratos con pago mensual fijo por unidad de vivienda, donde las administradoras se comprometen a la presentación y difusión de los cursos de Educación Familiar y Educación Urbana para formar e instruir a los habitantes en la vida condominial.

El objetivo social es un plan educacional mediante cursos presenciales en los propios edificios, utilización de redes sociales, aplicaciones móviles y conversaciones estructuradas con líderes vecinales. El objetivo estratégico es descargar gradualmente al Estado de la responsabilidad del mantenimiento de estos desarrollos y orientar la vida en comunidad de respeto cívico. Al término de este período, las comunidades deberían estar capacitadas para administrarse autónomamente o contratar servicios especializados de forma directa.

Este plan de política pública debe ser gestionado, formado e implementado única y exclusivamente por el sector privado venezolano. Misión tan importante como un sistema educativo nacional para el mantenimiento de desarrollos inmobiliarios de interés social NO puede ser liderado por funcionarios públicos. NO al crecimiento burocrático, NO a nueva estructura sin conocimiento técnico, sin vocación de servicio, sin voluntad de éxito del nuevo modelo democrático, y menos aún sin mística de construir una Venezuela de propietarios responsables.

Se recomienda una alianza estratégica entre Estado y sector privado especializado, con programas educativos obligatorios, progresividad económica, experiencia documentada y deseos de colaborar. Todos debemos apostar al éxito para evitar la aparición de LAS VIVIENDAS BUMERÁN.

LAS VIVIENDAS BUMERAN ( I )

 La conversión de viviendas asignadas a viviendas en propiedad constituye una política pública de imperativa necesidad, fundamentada en principios democráticos, derechos humanos, sostenibilidad fiscal y cohesión social. Sin embargo, su implementación sin mecanismos de acompañamiento adecuados podría generar consecuencias devastadoras, absolutamente contrarias a las deseadas y planificadas.

El régimen socialista entrenó durante tres décadas al pueblo venezolano en una cultura de dependencia: viviendas y servicios gratuitos bajo la falacia de derecho ciudadano y obligación estatal. Esta cultura de irresponsabilidad social, económica y política está profundamente arraigada. La adaptación del ciudadano común será costosa y compleja.

Cuando esos núcleos familiares de asignados sean convertidos en propietarios, enfrentarán un triple shock. El shock político-jurídico significa sentirse en libertad para hablar, reclamar, denunciar, exigir y formar grupos de presión pública sin temor al desalojo. El shock social-organizativo implica entender la seguridad jurídica de la tenencia y que la solución de problemas del conjunto habitacional requiere actividades y esfuerzos colectivos de todos los propietarios. El shock económico es el más crítico: deberán afrontar responsabilidades de propiedad y atender costos de condominio y servicios con recursos escasos, pudiendo ejercer su nuevo derecho democrático de sabotear el procedimiento o vender el inmueble.

Existe el peligro de que se pierda el esfuerzo por falta de educación y cultura social. La metamorfosis de vivienda asignada a vivienda en propiedad podría convertirse en un bumerán destructor de políticas públicas correctas en materia habitacional, debilitando al nuevo gobierno democrático. Esto es especialmente riesgoso considerando que la mayoría de estos habitantes son cercanos al extinto régimen socialista: militares, milicianos y militantes del PSUV que mantendrán grados de compromiso por lealtad o temor.

La conducta del ciudadano que recibió activos y servicios gratuitos bajo el sofisma de derecho y/o justicia social ahora debe razonar, entender y asumir que su vida y la de su familia está mejor como propietarios en democracia, a pesar de existir costos. De no transmitir correctamente las bondades de la vivienda en propiedad, existe el peligro de tener en pocos meses a miles de familias alborotando calles, cerrando avenidas, convocando marchas y reclamando agua, luz, mantenimiento gratuitos, mientras medios de comunicación socialistas apoyan campañas contra autoridades, ministerios de vivienda, alcaldías, gobernaciones y el gobierno central.

Entregar esas viviendas sin un programa robusto de Educación Familiar y otro de Educación Urbana sería un riesgo grave para la nueva democracia entrante. Una extraordinaria y correcta política pública de educación ciudadana es necesaria para acompañar esta entrega de viviendas en propiedad.

La transición requiere programas de capacitación en gestión del hogar, organización condominial, subsidios económicos transitorios y decrecientes, y asistencia técnica para conformación de juntas vecinales. Sin estos mecanismos de acompañamiento, el costo político superará ampliamente la inversión en formación y subsidios graduales.

La propiedad sin responsabilidad educada es el camino seguro hacia el fracaso de una política correcta. Solo con programas integrales de acompañamiento se evitará la aparición de LAS VIVIENDAS BUMERÁN. ( I )